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Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equi

Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equilibrio entre propietario e inquilino.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado en Consejo de Ministros los detalles del Real Decreto-ley que va a modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.

El mercado del alquiler de viviendas vive cambios con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "El Gobierno quiere encrementar la oferta de vivienda en alquiler. Además, de ofrecer más seguridad al arrendatario porque lo que quiere es un flujo de renta constante y un alivio financiero a los hogares vulnerables", afirman desde el Ministerio de Fomento.

Las principales medidas urgentes que acomete el Consejo de Ministros mediante decreto ley y que aplican a los nuevo contratos de alquiler una vez se publique en el BOE son:

Reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en materia de los contratos:
•Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
•En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
•Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
•Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
•Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Por otro lado, se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. “Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas, se Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, afirmó el ministro Ábalos.
•Se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino. Desequilibrar la balanza como ha hecho el gobierno cambiando la LAU con medidas que penalizan a los propietarios acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Hemos echado en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza”.

En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:
•Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
•Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
•Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
•Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
•Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Ofrecer más seguridad al arrendatario

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

•Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

•Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Limitar el precio del alquiler

Respecto a la propuesta con el apoyo de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI, desde el Ministerio han dejado la puerta abierta a que esa medida llegue tarde o temprano, bien sea en este real decreto vía enmiendas, bien en la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno.

Se trata de una ley que va más allá de este paquete de medidas urgentes, y cuya visión a más largo plazo.

"Se habla de barrios y zonas con precios especialmente tensionados. Hay varias maneras de abordar qué se puede hacer y es necesario asegurar que las medidas generen efectos positivos. Necesitamos reflexionar porque es un tema de complejidad técnica grandísima", señalan desde Fomento.

Enlace permanente · 17 de diciembre de 2018

Ojo con ahorrar mucho en luz, Hacienda puede dejarte sin la

Ojo con ahorrar mucho en luz, Hacienda puede dejarte sin la deducción por compra de vivienda.

Hacienda está negando en muchos casos la deducción por compra de vivienda habitual a los contribuyentes porque estima que los consumos de luz, de gas o de agua no son los normales en una vivienda habitual. Y esto ocurre porque una de las exigencias de la Ley del IRPF es que la casa sea la residencia habitual por un periodo mínimo de tres años.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que cuando Hacienda alega que los consumos de la vivienda (luz, agua y gas) no son normales, quiere decir que el contribuyente no reside permanentemente en la vivienda. Por ejemplo, el fisco puede alegar que un consumo de energía anual de 354 kilovatios no puede considerarse normal en una vivienda habitada durante todo el año.

Pero, ¿quién tiene la carga de probar la residencia efectiva de la vivienda?

Corresponde a cada parte probar los hechos que le benefician. A la Administración, la realización del hecho imponible. Y a los contribuyentes, la no sujeción a un impuesto, las exenciones, bonificaciones, reducciones, deducciones y, en general, cualquier beneficio fiscal, tal y como se contempla en el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria.

“Por tanto, es evidente que el contribuyente que pretenda aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual, deberá acreditar que cumple los requisitos para ello. En concreto, que habita la vivienda de forma habitual y permanente”, señala Salcedo.

Cómo puede el contribuyente acreditar que su vivienda es habitual

Pueden valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho, pero lo normal es que acudan al padrón y a los consumos de agua, luz, gas o internet. En ocasiones, Hacienda toma la información sobre el consumo energético del contribuyente de los datos proporcionados por las empresas suministradoras a través del modelo 159.

“También puede acreditarse que el domicilio es el que figura en la tarjeta sanitaria, o en la correspondencia de bancos, administrador de fincas etc”, asegura Salcedo, que recuerda que no hay un listado de medios de prueba a aportar por los contribuyentes, algo que ha pedido, sin éxito, el Defensor del Pueblo para evitar la inseguridad jurídica.

No obstante, Hacienda no puede rechazar sin motivación la prueba aportada. De hecho, hay varios tribunales superiores de justicia que, en casos similares, estiman que Hacienda debe justificar no sólo por qué rechaza la prueba aportada, sino también explicar qué prueba debiera haber aportado el contribuyente. Es decir, Hacienda está obligada a motivar sus liquidaciones.

Tal y como señala Salcedo, Hacienda debe explicar en su liquidación por qué no considera normales los consumos aportados por el contribuyente, y justificar qué se entiende por “consumo normal”, al efecto de considerar que una vivienda está permanentemente ocupada. “De lo contrario el contribuyente queda en una situación de indefensión, ya que ve cómo la prueba aportada es rechazada, sin saber además los motivos. Lo mismo le pasará al Tribunal que tenga que resolver el recurso, que verá cómo Hacienda rechaza la deducción porque los consumos no son normales, sin saber qué entiende la Administración por ‘consumo normal’”.

Qué pueden hacer los contribuyentes

Pueden recurrir este tipo de liquidaciones, por dos motivos, en opinión de José María Salcedo:

-Por el perjuicio económico que es elevado, pues las comprobaciones del fisco suelen afectar en estos casos a varios ejercicios.

- porque Hacienda no puede rechazar sin más la prueba aportada por los contribuyentes. Su obligación de motivar las liquidaciones incluye también la de explicar y justificar por qué considera que los consumos de la vivienda aportados, no son normales.

Recordamos que esta deducción dejó de aplicarse el 1 de enero de 2013, salvo para los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de dicha fecha.

Enlace permanente · 18 de septiembre de 2018

Anuladas las sanciones por presentar fuera de plazo la decla

Anuladas las sanciones por presentar fuera de plazo la declaración del patrimonio en el extranjero.



Todos los contribuyentes que residan en España y tengan en el extranjero inmuebles, cuentas bancarias u otros productos de inversión valorados en más de 50.000 euros deben presentar el famoso ‘Modelo 720’. Sin embargo, presentarlo fuera de plazo conlleva unas sanciones gravísimas. La parte positiva es que estas sanciones están siendo anuladas por los Tribunales.

Prueba de ello, son varias resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia dictadas recientemente. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que a la hora de imponer una sanción tributaria es necesario que la Administración acredite la culpabilidad del contribuyente. “Y es que, tal y como ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, Hacienda está obligada a presumir la inocencia del contribuyente, y no su culpabilidad”.

Esto significa que el contribuyente que no ha presentado en plazo el modelo 720 es inocente mientras Hacienda no pruebe lo contrario. Es decir, que es necesario acreditar que su actuación ha sido culpable. Por tanto, la falta de declaración del modelo 720 no justifica la imposición de una sanción, mientras que la actuación del contribuyente no se demuestre culpable.

Salcedo señala que el régimen sancionador del modelo 720 “parece amenazado de muerte” y se remite al blog del letrado Alejandro del Campo, que denunció a España por este motivo.

“De momento, España no ha dado cumplimiento a la orden de modificar la polémica normativa sancionadora que afecta al modelo 720. Por ello, cada vez parecen más discutibles si cabe, las sanciones que se siguen imponiendo por este motivo” añade.

Al menos, el TEAR de Valencia en varias resoluciones ha puesto de manifiesto la virulencia de las sanciones contempladas en la normativa del modelo 720. Y es que considera que este modelo es aún novedoso (se introdujo en 2012) y que todavía hay desconocimiento de la nueva obligación para contribuyentes que puede ser extranjeros que viven en España y que tienen propiedades en el extranjero. En muchos casos, son jubilados, sin apenas obligaciones fiscales.

Salcedo recuerda que el TEAR pide extremar la diligencia de la Administración a la hora de acreditar la existencia de culpabilidad en la falta de presentación en plazo del modelo 720. “Por ello, en la medida en que los acuerdos sancionadores dictados, en relación a dicha obligación no acrediten de forma especialmente intensa la culpabilidad del contribuyente, las sanciones podrán ser anuladas”. Por todo ello, el abogado recomienda recurrir todas las sanciones dictadas por falta de acreditación de la culpabilidad del contribuyente por parte de la Administración.

Enlace permanente · 14 de septiembre de 2018

España captará este año más inve

España captará este año más inversión inmobiliaria que nunca.

España enfila un año récord de inversión inmobiliaria. Al menos, este es el escenario que manejan las consultoras especializadas en el sector para el último trimestre del año.

Según JLL, el mercado doméstico ha captado 8.700 millones de inversión inmobiliaria hasta septiembre, una cifra que supera en un 40% a la registrada un año antes y que supone ya el 90% del capital conseguido durante todo 2016. Sus datos incluyen la inversión realizada en todos los sectores (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) y dejan a tiro de piedra la posibilidad de alcanzar unos niveles no vistos hasta la fecha.

“El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos de negocio mejoren respecto a 2016 y podamos alcanzar una inversión histórica a cierre de año”, asegura Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL.

Su homóloga Savills también maneja una previsión inédita: asegura que el volumen de inversión inmobiliaria en España se ha disparado un 81% en el primer semestre y que la mayor atracción de compradores internacionales, el tirón del segmento retail y el interés por el sector logístico están detrás de estas cifras. En su opinión, España alcanzará una inversión récord, al igual que otros países europeos como Alemania, Holanda y Austria, que también han superado de largo su promedio de los últimos cinco años.

Las tres economías centroeuropeas han registrado incrementos interanuales de capital captado de entre el 41% y el 93% entre enero y junio, por lo que no será muy difícil que a final de año marquen máximos históricos. Sobre todo, si tenemos en cuenta que la inversión en Europa se ha mantenido estable respecto al ejercicio anterior tras alcanzar los 95.000 millones de euros. Así pues, España, Alemania, Holanda y Austria se han convertido en un oasis en el terreno de la inversión inmobiliaria.

En el lado opuesto se sitúa Reino Unido, que está sufriendo los efectos de la volatilidad del panorama político y la incertidumbre que genera el Brexit. Tanto es así que Savills cree que Alemania podría sobrepasar este año a la economía británica en volumen de inversión inmobiliaria y alcanzar 60.000 millones de euros. Al igual que Reino Unido, Francia e Irlanda también han cerrado el primer semestre del año por debajo de su media del último lustro.

El retail, el rey del mercado

Según los datos que maneja JLL, el segmento retail ha sido en los nueve primeros meses del año el rey del mercado inmobiliario en España: ha captado 3.267 millones de euros, un 28% más que en el mismo periodo de 2016.

Además, la consultora estima que podría cerrar el año en torno a los 4.000 millones de euros, un dato histórico debido al número y volumen de las operaciones cerradas o en proceso de cierre. En este tercer trimestre, cabe destacar operaciones como la venta del Mercado de San Miguel por 70 millones, la del Mercado de Fuencarral por 50 millones o Gran Vía 18 por 44 millones.

Los siguientes de la lista son los hoteles (1.900 millones de euros, un 85% del volumen de todo 2016) y las oficinas (con una inversión de 1.700 millones, de los que 1.000 han acabado en Madrid). El segmento residencial, por su parte, ha captado unos 1.180 millones de euros, mientras que el logístico ha registrado otros 580 millones. A pesar de que es el sector con el volumen más reducido, los expertos esperan que a final de año capte un 20% más que el año pasado gracias a la falta de producto y a la necesidad de muchos inversores de comprar suelo bien ubicado.

Enlace permanente · 03 de octubre de 2017

La forma de calcular la plusvalía municipal a examen:

La forma de calcular la plusvalía municipal a examen: el Supremo puede evitar que se cobre de más.


El Tribunal Supremo decidirá finalmente si la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es acorde a Derecho. Sobre la mesa está el eterno debate de si la fórmula legal calcula el incremento que el valor del terreno tendrá en el futuro, o el generado hasta su transmisión, que es el que pretende gravar el impuesto. Y es que, independientemente de la modificación del texto legal que ya está sobre la mesa, lo cierto es que la cuestión de la fórmula de cálculo aún sigue sin resolver.

¿Pero el Tribunal Supremo no se había “cargado” ya la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal?

Podría pensarse que la cuestión de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal es un tema ya cerrado. En efecto, la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en junio de 2017, que desestimó el recurso de casación en interés de ley planteado por el Ayuntamiento de Cuenca, y en el que solicitaba se aplicara la fórmula de cálculo tal y como estaba prevista en la Ley (artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales – TRLHL).

Sin embargo, dicha sentencia desestimó el recurso planteado, y recordó que tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 16-2-2017, 1-3-2017 y 11-5-2017, la fórmula de cálculo prevista en el referido artículo 107 del TRLRHL sólo puede interpretarse en clave constitucional. Es decir, con respeto absoluto al principio de capacidad económica y, en consecuencia, no exigiendo el impuesto en situaciones en las que no se había producido el incremento del valor del terreno en el momento de su transmisión.

El Tribunal Supremo, por tanto, no se pronunció propiamente sobre la forma en que se calcula el impuesto.

¿Qué problemas sigue generando la fórmula de cálculo del impuesto?

A estas alturas, es evidente que el impuesto no puede exigirse en situaciones en las que no hay incremento de valor. Hay sentencias que consideran que es la Administración la que debe probar que ha existido incremento de valor, antes de exigir el impuesto. Otras consideran que todas las liquidaciones del impuesto deben ser anuladas, por haberse dictado sin cobertura legal alguna ante el vacío legal provocado por la declaración de inconstitucionalidad.

Pero aparte de ello, y en los supuestos en los que se liquide el impuesto por entender que sí ha existido incremento de valor, y no existe el referido vacío legal, sigue manteniéndose la misma duda que planteamos en este blog en el año 2012: ¿Se está cobrando a los contribuyentes lo que procede? ¿O de la fórmula de cálculo resulta el incremento de valor que el terreno tendrá en el futuro, más que el generado con motivo de la transmisión?

Dicha cuestión, a día de hoy, sigue sin resolver.

¿Por qué es necesario una sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema?

La declaración del Supremo sobre esta cuestión es necesaria para saber cómo debe exigirse el impuesto en el futuro. Téngase en cuenta que los pronunciamientos judiciales del Supremo o del Constitucional sólo han ido hasta la fecha, en la línea de garantizar que el impuesto no se exija si no hay incremento de valor del terreno. Por tanto, la fórmula de cálculo del impuesto sigue aplicándose exactamente igual, sin que se haya resuelto la duda de si se está cobrando a los contribuyentes más de lo debido, por calcular la fórmula el incremento de valor que el terreno experimentará en el futuro, y no el generado hasta la transmisión.

De hecho, el Proyecto de Ley de modificación del TRLRHL que conocimos a finales de julio sólo varía los coeficientes a aplicar sobre el valor catastral en la fecha de la transmisión del terreno, y prevé su actualización, pero sigue aplicando la fórmula de cálculo de forma idéntica a como se venía haciendo.

¿Qué es lo que va a decidir el Tribunal Supremo?

El Tribunal Supremo decidirá si la fórmula de cálculo del impuesto va en sintonía con el hecho imponible que el legislador quiso gravar. Según el artículo 104 del TRLRHL el impuesto recae sobre el incremento de valor del terreno puesto de manifiesto con motivo de su transmisión. De dicho artículo se deduce, por tanto, que sería el incremento de valor generado hasta la transmisión, y no el futuro.

Por ello, si resulta que la fórmula de cálculo, tal y como está concebida en la ley, grava el incremento de valor del terreno futuro, el contribuyente acabaría tributando por una base imponible diferente (y superior) a la que se pretendía gravar.

El Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación planteado, y por tanto resolverá si la base imponible del impuesto de plusvalía municipal puede no ser el resultado de aplicar al valor del terreno en la fecha de su transmisión, un coeficiente en función del número de años en que se ha generado el incremento del valor del terreno. En definitiva, si la base imponible debe calcularse conforme se prevé en la Ley, o con una fórmula alternativa.

¿Qué consecuencias podrían derivarse de la sentencia del Tribunal Supremo?

La estimación del recurso de casación planteado obligaría a una nueva y completa revisión del impuesto. Y es que, aunque se exigiera el impuesto únicamente en los supuestos en los que no ha existido incremento de valor (determinados por el legislador tal y como solicitó el Tribunal Constitucional), quedaría invalidada la fórmula de cálculo con la que dicho impuesto se calcula, no pudiéndose en consecuencia dictar liquidaciones, y anulándose las ya dictadas.

Ante la esperanza de una sentencia del Tribunal Supremo estimatoria del recurso planteado, interesa que los contribuyentes recurran las liquidaciones dictadas (o soliciten la rectificación de las autoliquidaciones presentadas), manteniendo vivos los recursos planteados, para poder alegar la incorrección de la fórmula de cálculo, si ES éste finalmente el criterio del Alto Tribunal sobre esta cuestión

Enlace permanente · 03 de octubre de 2017