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Se reduce el margen de negociación del precio de una

Todo vendedor quiere conseguir el máximo precio por su vivienda y todo comprador, adquirirla lo más barata posible. Esta es una de las situaciones más habituales que se producen en los procesos de compraventa.

La clave está en la negociación de ambas partes hasta alcanzar un precio de equilibrio que permita llevar la operación a buen puerto. Y una duda frecuente por parte de quienes están buscando una vivienda es saber qué momento es el más adecuado para conseguir una rebaja respecto al precio de venta que ha establecido el propietario y cómo hacerlo.

Para resolver dudas, la red inmobiliaria Donpiso ha resumido algunos consejos prácticos en un estudio.

La primera recomendación que la firma catalana da a los potenciales compradores es fijar un presupuesto para delimitar las búsquedas de viviendas. Para ello, Donpiso afirma que "un requisito fundamental es acudir a una entidad financiera para asegurarse una posible concesión de un préstamo hipotecario". Dicho de otro modo: una vez que el banco nos diga cuál es el importe máximo que está dispuesto a prestarnos a través de la hipoteca el potencial comprador puede calcular su presupuesto y empezar a buscar casas.

Otro de los consejos de la red inmobiliaria es conocer cómo está el mercado. Por ejemplo, el precio de los inmuebles de la zona, y sobre todo con características similares (número de habitaciones, espacio exterior, zonas comunes en el edificio...), para hacerse una idea de si el precio es elevado o está en línea con la oferta inmobiliaria antes de empezar a negociar.

También es recomendable saber si la casa necesita reformas o si está en buen estado, o si dispone de certificado energético.

Otra clave que conviene tener presente es el tiempo que lleva en venta la vivienda. De media, en España se tarda de media seis meses en formalizar la transacción, aunque todo depende de dónde se encuentre el inmueble y de sus características.

Según explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, si se considera que el precio es elevado, y, además, lleva en venta desde hace más de medio año, se puede intentar argumentar que el precio no está ajustado al resto de viviendas que ofrece el mercado.

Otra de sus recomendaciones es que las propuestas económicas deben tener sentido. De hecho, sostiene que este es uno de los errores más comunes que cometen los potenciales compradores. Hay clientes que buscan negociar por negociar, no están correctamente informados y nos proponen ofertas que no son viables, insiste.

Sin embargo, el subdirector general de donpiso señala que "el error más frecuente es cuando el posible comprador no cuenta con la solvencia necesaria para adquirir la vivienda que le interesa", de ahí que sea tan necesario acudir al banco y establecer un presupuesto antes de iniciar la búsqueda de un nuevo hogar.

Y ahora llegan las dos preguntas del millón: cuánto se puede ahorrar en una negociación y en qué momento debe realizarse.

En el primer caso, la red catalana afirma que actualmente, y como consecuencia de la pandemia, el margen de rebaja se ha reducido, ya que los propietarios se muestran más reticentes a bajar el precio. "Anteriormente, la cifra podía oscilar entre el 15-20% aunque la situación actual, y después de la incertidumbre que se ha producido en el sector inmobiliario a raíz del covid-19, podría provocar que ahora esta sea menor.

Respecto al momento idóneo, la clave está en tener en mente los consejos anteriores (delimitar bien el presupuesto, conocer cómo está el mercado, saber si la casa lleva mucho tiempo en venta o si necesita una reforma...) y no dejar pasar el tiempo. La previsión de los expertos es que los precios de la vivienda vayan subiendo de forma progresiva, por lo que el consenso lo tiene claro: estamos en un buen momento para comprar vivienda.

Enlace permanente · 30 de agosto de 2021

Vuelta a las oficinas: flexibles, en el centro de la ciudad

El teletrabajo ha venido para quedarse, pero no como formato único. De cara a la vuelta del verano, se podría pensar que muchas empresas retomarán su actividad de forma presencial en la oficina. Si bien esta decisión estará condicionada por la evolución de la actual quinta ola de la pandemia y el avance de la campaña de vacunación, para septiembre son muchas las empresas que priorizan retomar el trabajo presencial, aunque sea a través de un modelo híbrido, que todo parece indicar que será el formato protagonista, al menos en España.

Desde la llegada de la pandemia gran parte de las empresas en España se vieron forzadas a instaurar el teletrabajo como formato habitual de trabajo, una situación que dejó las oficinas y las sedes corporativas prácticamente vacías. Ante este contexto, algunas empresas mantuvieron sus contratos de alquiler o sus sedes en propiedad, mientras que otras liberaron sus espacios de trabajo habituales para reducir los gastos. Ahora, para la vuelta a la oficina, ya sea en propiedad o en alquiler, la tendencia se dirige hacia espacios adaptados a los nuevos modelos de trabajo que se perfilan como más flexibles, colaborativos, y diáfanos. Por otro lado, están aquellas empresas, sobre todo startups o PYMEs, que se están decantando por el alquiler de oficinas calientes o puestos en espacios de coworking, que ofrecen la posibilidad de tener una gestión de espacios flexible.

Lo que está claro es que, de una forma u otra, el mercado de las oficinas se está reactivando, pero ¿cómo está siendo la evolución de estos activos tras la pandemia? Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado el mercado de oficinas y los comportamientos que plantean las empresas para septiembre, arrojando luz sobre algunas tendencias que se podrían esperar de cara a la vuelta de las vacaciones:

Ajustes en los precios con un futuro que dependerá de la recuperación económica: el aumento de la disponibilidad de oficinas que se ha producido en el último año, provocado principalmente por el confinamiento y el auge del teletrabajo, además de la nueva oferta inmobiliaria que se está viendo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, ha propiciado un ajuste en los precios en estos activos inmobiliarios. Especialmente, en aquellas zonas más caras de las principales ciudades. Y es que, con la implementación forzosa del trabajo en remoto, algunas empresas, sobre todo pequeñas y medianas, dejaron
sus oficinas para ahorrar costes, y ahora, en algunos casos están optando por otro tipo de espacios como, coworkings u oficinas calientes. De cara a los últimos meses del año y con la vuelta a la oficina en septiembre, se podría esperar que este mercado se reactive. No obstante, su evolución real dependerá de la recuperación económica y la continuidad en el tiempo de la tendencia del teletrabajo. En este sentido, la recuperación no será igual para todas las zonas. De hecho, aquellas oficinas adaptadas al nuevo contexto postpandemia, que cumplan con los nuevos criterios de sostenibilidad e higiene, podrían experimentar una recuperación más rápida, atrayendo incluso el interés inversor.

Se mantiene el interés por las oficinas en las principales áreas metropolitanas: si bien es cierto que todo parece indicar que el modelo de oficinas tradicional podría sufrir ajustes, aquellos espacios ubicados en el centro de ciudades, siguen atrayendo el interés inversor. De hecho, en los primeros meses del año tanto el conjunto de la zona centro como los principales núcleos de concentración empresarial de Madrid y Barcelona han concentrado gran parte de la demanda e inversión en este tipo de activos. Y es que las grandes empresas, que suelen ubicar sus sedes en estas zonas, seguirán manteniendo sus oficinas como activos importantes para su imagen y reputación, además de espacios para reunir a sus equipos o recibir clientes.

Oficinas más colaborativas, flexibles y adaptadas al nuevo modelo de trabajo: la pandemia ha cambiado por completo las metodologías de trabajo y de comunicación en la empresa influenciado, principalmente por la digitalización. Y con ello, ha surgido también la necesidad de redefinir los espacios de trabajo para la vuelta a la oficina. Ahora, gracias al modelo de trabajo híbrido que permite la rotación de personal de forma presencial, la tendencia en las oficinas se dirige hacia espacios más diáfanos y abiertos con mayor distancia entre las mesas, puestos rotatorios, salas tipo phone booth para tener reuniones individuales virtuales por el auge del teletrabajo, y por supuesto, el cumplimiento de todas las medidas de seguridad e higiene con el objetivo de garantizar al máximo la salud y bienestar de los empleados. Así, las oficinas modernas y los espacios colaborativos comienzan a protagonizar el nuevo concepto de oficina. En este sentido, cobra relevancia también que la oficina sea un lugar atractivo para sus empleados, que ya se han acostumbrado a trabajar en casa, por lo cual, ofrecer un espacio que fomente la creatividad, la comunicación y la colaboración es clave para mantener el bienestar y la productividad de los equipos.

Coworkings, oficinas calientes y otros modelos de trabajo compartido, entre los protagonistas: son muchas las empresas que se encuentran actualmente con un modelo de trabajo en el que las plantillas se rotan para estar unos días en la oficina y otros en casa. Por ello y para dar respuesta a estas nuevas situaciones, han ido surgiendo nuevas soluciones como pueden ser las oficinas calientes, que consiste en que las empresas alquilen parte de sus oficinas a terceros para obtener rentabilidad del espacio sobrante que tienen por aquellos empleados que teletrabajan y disminuir así los costes inmobiliarios. Por otro lado, para satisfacer la demanda de más espacio en los casos donde sea necesario, se está optando por alquilar puestos calientes o zonas específicas en entornos de coworking para ubicar a los profesionales por equipos. Este último formato está ganando auge, sobre todo, entre startups y pymes por las posibilidades de flexibilidad que ofrece de poder alquilar y solo pagar por los puestos que sean necesarios, pudiendo tener incluso espacios de trabajo en diferentes ubicaciones geográficas. Además, supone a la empresa una reducción en
esfuerzos y gastos de servicios y/o mantenimiento de sus sedes pues todos estos conceptos suelen estar incluidos en el alquiler del espacio.

Enlace permanente · 30 de agosto de 2021

Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equi

Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equilibrio entre propietario e inquilino.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado en Consejo de Ministros los detalles del Real Decreto-ley que va a modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.

El mercado del alquiler de viviendas vive cambios con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "El Gobierno quiere encrementar la oferta de vivienda en alquiler. Además, de ofrecer más seguridad al arrendatario porque lo que quiere es un flujo de renta constante y un alivio financiero a los hogares vulnerables", afirman desde el Ministerio de Fomento.

Las principales medidas urgentes que acomete el Consejo de Ministros mediante decreto ley y que aplican a los nuevo contratos de alquiler una vez se publique en el BOE son:

Reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en materia de los contratos:
Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Por otro lado, se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas, se Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, afirmó el ministro Ábalos.
Se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino. Desequilibrar la balanza como ha hecho el gobierno cambiando la LAU con medidas que penalizan a los propietarios acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Hemos echado en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza.

En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:
Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Ofrecer más seguridad al arrendatario

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Limitar el precio del alquiler

Respecto a la propuesta con el apoyo de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI, desde el Ministerio han dejado la puerta abierta a que esa medida llegue tarde o temprano, bien sea en este real decreto vía enmiendas, bien en la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno.

Se trata de una ley que va más allá de este paquete de medidas urgentes, y cuya visión a más largo plazo.

"Se habla de barrios y zonas con precios especialmente tensionados. Hay varias maneras de abordar qué se puede hacer y es necesario asegurar que las medidas generen efectos positivos. Necesitamos reflexionar porque es un tema de complejidad técnica grandísima", señalan desde Fomento.

Enlace permanente · 17 de diciembre de 2018

Ojo con ahorrar mucho en luz, Hacienda puede dejarte sin la

Ojo con ahorrar mucho en luz, Hacienda puede dejarte sin la deducción por compra de vivienda.

Hacienda está negando en muchos casos la deducción por compra de vivienda habitual a los contribuyentes porque estima que los consumos de luz, de gas o de agua no son los normales en una vivienda habitual. Y esto ocurre porque una de las exigencias de la Ley del IRPF es que la casa sea la residencia habitual por un periodo mínimo de tres años.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que cuando Hacienda alega que los consumos de la vivienda (luz, agua y gas) no son normales, quiere decir que el contribuyente no reside permanentemente en la vivienda. Por ejemplo, el fisco puede alegar que un consumo de energía anual de 354 kilovatios no puede considerarse normal en una vivienda habitada durante todo el año.

Pero, ¿quién tiene la carga de probar la residencia efectiva de la vivienda?

Corresponde a cada parte probar los hechos que le benefician. A la Administración, la realización del hecho imponible. Y a los contribuyentes, la no sujeción a un impuesto, las exenciones, bonificaciones, reducciones, deducciones y, en general, cualquier beneficio fiscal, tal y como se contempla en el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria.

Por tanto, es evidente que el contribuyente que pretenda aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual, deberá acreditar que cumple los requisitos para ello. En concreto, que habita la vivienda de forma habitual y permanente, señala Salcedo.

Cómo puede el contribuyente acreditar que su vivienda es habitual

Pueden valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho, pero lo normal es que acudan al padrón y a los consumos de agua, luz, gas o internet. En ocasiones, Hacienda toma la información sobre el consumo energético del contribuyente de los datos proporcionados por las empresas suministradoras a través del modelo 159.

También puede acreditarse que el domicilio es el que figura en la tarjeta sanitaria, o en la correspondencia de bancos, administrador de fincas etc, asegura Salcedo, que recuerda que no hay un listado de medios de prueba a aportar por los contribuyentes, algo que ha pedido, sin éxito, el Defensor del Pueblo para evitar la inseguridad jurídica.

No obstante, Hacienda no puede rechazar sin motivación la prueba aportada. De hecho, hay varios tribunales superiores de justicia que, en casos similares, estiman que Hacienda debe justificar no sólo por qué rechaza la prueba aportada, sino también explicar qué prueba debiera haber aportado el contribuyente. Es decir, Hacienda está obligada a motivar sus liquidaciones.

Tal y como señala Salcedo, Hacienda debe explicar en su liquidación por qué no considera normales los consumos aportados por el contribuyente, y justificar qué se entiende por consumo normal, al efecto de considerar que una vivienda está permanentemente ocupada. De lo contrario el contribuyente queda en una situación de indefensión, ya que ve cómo la prueba aportada es rechazada, sin saber además los motivos. Lo mismo le pasará al Tribunal que tenga que resolver el recurso, que verá cómo Hacienda rechaza la deducción porque los consumos no son normales, sin saber qué entiende la Administración por consumo normal.

Qué pueden hacer los contribuyentes

Pueden recurrir este tipo de liquidaciones, por dos motivos, en opinión de José María Salcedo:

-Por el perjuicio económico que es elevado, pues las comprobaciones del fisco suelen afectar en estos casos a varios ejercicios.

- porque Hacienda no puede rechazar sin más la prueba aportada por los contribuyentes. Su obligación de motivar las liquidaciones incluye también la de explicar y justificar por qué considera que los consumos de la vivienda aportados, no son normales.

Recordamos que esta deducción dejó de aplicarse el 1 de enero de 2013, salvo para los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de dicha fecha.

Enlace permanente · 18 de septiembre de 2018

Anuladas las sanciones por presentar fuera de plazo la decla

Anuladas las sanciones por presentar fuera de plazo la declaración del patrimonio en el extranjero.



Todos los contribuyentes que residan en España y tengan en el extranjero inmuebles, cuentas bancarias u otros productos de inversión valorados en más de 50.000 euros deben presentar el famoso Modelo 720. Sin embargo, presentarlo fuera de plazo conlleva unas sanciones gravísimas. La parte positiva es que estas sanciones están siendo anuladas por los Tribunales.

Prueba de ello, son varias resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia dictadas recientemente. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que a la hora de imponer una sanción tributaria es necesario que la Administración acredite la culpabilidad del contribuyente. Y es que, tal y como ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, Hacienda está obligada a presumir la inocencia del contribuyente, y no su culpabilidad.

Esto significa que el contribuyente que no ha presentado en plazo el modelo 720 es inocente mientras Hacienda no pruebe lo contrario. Es decir, que es necesario acreditar que su actuación ha sido culpable. Por tanto, la falta de declaración del modelo 720 no justifica la imposición de una sanción, mientras que la actuación del contribuyente no se demuestre culpable.

Salcedo señala que el régimen sancionador del modelo 720 parece amenazado de muerte y se remite al blog del letrado Alejandro del Campo, que denunció a España por este motivo.

De momento, España no ha dado cumplimiento a la orden de modificar la polémica normativa sancionadora que afecta al modelo 720. Por ello, cada vez parecen más discutibles si cabe, las sanciones que se siguen imponiendo por este motivo añade.

Al menos, el TEAR de Valencia en varias resoluciones ha puesto de manifiesto la virulencia de las sanciones contempladas en la normativa del modelo 720. Y es que considera que este modelo es aún novedoso (se introdujo en 2012) y que todavía hay desconocimiento de la nueva obligación para contribuyentes que puede ser extranjeros que viven en España y que tienen propiedades en el extranjero. En muchos casos, son jubilados, sin apenas obligaciones fiscales.

Salcedo recuerda que el TEAR pide extremar la diligencia de la Administración a la hora de acreditar la existencia de culpabilidad en la falta de presentación en plazo del modelo 720. Por ello, en la medida en que los acuerdos sancionadores dictados, en relación a dicha obligación no acrediten de forma especialmente intensa la culpabilidad del contribuyente, las sanciones podrán ser anuladas. Por todo ello, el abogado recomienda recurrir todas las sanciones dictadas por falta de acreditación de la culpabilidad del contribuyente por parte de la Administración.

Enlace permanente · 14 de septiembre de 2018